공매 유찰 시 가격 하락 원리와 최저입찰가 대비 보증금 계산

안녕하세요! 요즘 재테크나 내 집 마련을 위해 공매에 관심을 가지는 분들이 정말 많아졌어요. 저도 처음에 온비드를 보며 왜 가격이 계속 떨어지는지, 도대체 얼마부터 입찰이 가능한지 참 궁금했거든요. 경매와 비슷해 보이지만 사실 공매만의 독특한 가격 결정 방식이 숨어있답니다.

공매의 핵심은 '기다림의 미학'입니다. 유찰될 때마다 정해진 비율로 가격이 낮아지는 구조를 이해하면 최고의 타이밍을 잡을 수 있어요!

왜 최저입찰가를 정확히 알아야 할까요?

단순히 싼 가격에 사는 것을 넘어, 온비드 공매 최저입찰가 계산 기준을 이해해야 하는 이유는 명확합니다. 입찰 전략의 기초가 되기 때문이죠.

• 입찰 보증금의 기준: 최저입찰가를 기준으로 보증금을 준비해야 합니다.
• 수익률 분석: 가격 하락 폭을 알아야 미래 가치를 예측할 수 있습니다.
• 경쟁자 파악: 특정 회차에서 입찰자가 몰리는 심리적 가격선을 읽게 됩니다.

알아두면 좋은 팁: 국세체납 처분 등에 의한 압류재산 공매는 보통 1회 유찰 시마다 최초 감정가의 10%씩 차감되어 진행됩니다.

자, 그럼 이제 본격적으로 공매의 최저가 산정 원리와 회차별 하락 규칙에 대해 아주 자세히 알아보겠습니다. 준비되셨나요? 함께 출발해 보시죠!

공매 물건의 시작 가격은 누가 정하나요?

공매 물건의 가격은 가장 먼저 '감정평가' 과정을 통해 결정돼요. 전문 감정평가사가 해당 물건의 물리적 상태, 이용 현황, 그리고 주변 거래 사례와 시세 등을 종합적으로 분석하여 "이 정도 가치가 있습니다"라고 매긴 금액이 바로 최초 입찰가(감정가)가 됩니다.

회차별 최저입찰가 변동 기준

압류 재산 공매를 기준으로 첫 번째 회차에서는 이 감정평가 금액 그대로 입찰을 시작해요. 하지만 유찰될 경우 가격이 일정 비율로 낮아지는데, 그 기준은 다음과 같습니다.

회차	최저입찰가 기준	비고
1회차	감정평가액의 100%	최초 입찰 시작
2회차	감정평가액의 90%	10% 차감
3회차	감정평가액의 80%	최초가 대비 20% 하락

💡 입찰 전 반드시 체크해야 할 포인트

• 감정평가서에 기재된 '가격기준시점'을 꼭 확인하세요.
• 시세 급변기에는 감정가와 실제 매매가가 크게 벌어질 수 있습니다.
• 온비드에서 제공하는 인근 낙찰 통계를 함께 분석하는 것이 좋습니다.

감정 시점이 실제 입찰 시점보다 수개월 전인 경우가 많기 때문에, 현재 부동산 시장 흐름이 반영되지 않았을 가능성이 커요. 즉, 감정가가 무조건 싼 것이 아님을 명심해야 합니다.

결국 무작정 감정가만 믿기보다는 인근 중개업소를 방문하거나 실거래가를 조회하는 등 직접 발품을 팔아 '현재의 가치'를 냉정하게 판단하는 것이 성공적인 공매 투자의 핵심입니다.

유찰되면 가격이 얼마나 깎이나요?

공매의 가장 큰 매력은 유찰될수록 가격이 내려간다는 점이죠. 아무도 입찰하지 않아 유찰이 되면, 다음 회차에서는 미리 정해진 비율에 따라 가격이 조금씩 낮아집니다. 이를 '저감률'이라고 부르는데, 공매 물건 중 가장 흔한 압류 재산의 경우 보통 이전 회차 최저입찰가의 10%씩 차감되는 것이 일반적인 룰이에요.

📊 회차별 최저입찰가 변동 예시

감정가 1억 원인 물건이 계속 유찰된다면 가격은 아래와 같이 드라마틱하게 변합니다.

회차	최저입찰가 기준	실제 가격
1회차	감정가 100%	10,000만 원
2회차	이전 최저가 90% (10% 하락)	9,000만 원
3회차	이전 최저가 80% (계속 하락)	8,000만 원
6회차	감정가 50% (절반 가격)	5,000만 원

"무작정 기다린다고 가격이 바닥없이 떨어질까요? 아닙니다. 보통 감정가의 25%~50% 선까지 떨어지면 자산관리공사에서 매각 절차를 중단하고 가격을 재산정하거나 절차를 재검토하므로, 무한정 기다리는 것은 금물입니다."

🚀 스마트한 입찰 타이밍 잡기

내가 원하는 가격대까지 기다릴 수도 있지만, 공매는 모든 정보가 투명하게 공개되어 있습니다. 나에게 저렴해 보이는 물건은 다른 경쟁자에게도 기회로 보이기 마련이죠. 타이밍 싸움에서 승리하기 위한 체크리스트를 확인하세요.

• ✅ 실거래가 비교: 현재 최저가가 인근 급매물이나 최근 실거래가보다 확실히 저렴한지 비교하세요.
• ✅ 경쟁자 예측: 10% 저감되어 '심리적 저항선'이 무너지는 순간 대기 수요가 대거 몰릴 수 있습니다.
• ✅ 수익률 계산: 단순 입찰가 외에 취득세, 명도 비용, 미납 공과금 등을 포함해도 마진이 남는 회차를 선점하세요.

입찰 보증금은 최저입찰가 기준으로 계산하나요?

이 부분이 공매 입문자분들이 가장 많이 실수하는 포인트예요! 입찰 보증금은 내가 실제로 '써낸 금액(입찰가)'의 10%가 아니라, 해당 회차에 정해진 '최저입찰가'의 10%를 준비해야 합니다.

(물건에 따라 5%인 경우도 있으니 공고문을 필수로 확인하셔야 해요!)

💡 보증금 계산 예시 (10% 기준)

구분	금액
해당 회차 최저입찰가	9,000만 원
나의 실제 입찰 금액	1억 원
납부할 보증금액	900만 원 (최저가의 10%)

위 예시처럼 1억 원을 써낸다고 해서 보증금으로 1,000만 원을 내는 게 아니라, 900만 원만 입금하면 되는 거죠. 물론 더 많이 내는 것은 상관없지만, 단 1원이라도 부족하게 내면 입찰 자체가 무효가 되니 정말 주의하셔야 합니다.

보증금 납부 시 꼭 체크할 점 3가지

1. 공고문 확인: 보증금 비율이 5%인지 10%인지 반드시 먼저 확인하세요.
2. 가상계좌 활용: 온비드에서 부여된 본인만의 가상계좌로 정확히 입금해야 합니다.
3. 분할 납부 불가: 보증금은 한 번에 전액 입금하는 것이 원칙이며, 여러 번 나누어 입금할 수 없는 경우도 있으니 주의하세요.

온비드 공식 홈페이지 바로가기

공매 궁금증 해결! 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 모든 물건이 유찰될 때마다 10%씩 가격이 내려가나요?

A. 아닙니다! 물건의 종류(자산 구분)에 따라 최저입찰가 저감률이 다르므로 반드시 공고문을 선행 확인해야 합니다.

구분	주요 특징 및 저감 방식
압류재산	매회 10%씩 차감 (최초 매각예정가격의 50% 한도)
국유/공유재산	일반적으로 저감이 없거나 별도 규정에 따라 진행

Q. 입찰 보증금을 실수로 더 많이 냈는데, 차액을 돌려받나요?

A. 걱정 마세요! 보증금을 초과해서 입금하더라도 입찰은 유효하며, 결과에 따라 다음과 같이 처리됩니다.

• 낙찰 시: 초과분은 추후 납부할 잔금의 일부로 자동 충당됩니다.
• 패찰 시: 입찰 시 등록한 환불 계좌로 영업일 기준 즉시 전액 환불됩니다.
• 주의: 보증금이 단 1원이라도 부족하면 입찰 무효 처리가 됩니다!

준비된 자에게 오는 낙찰의 기쁨

공매는 집에서 클릭 몇 번으로 입찰할 수 있다는 게 큰 장점이지만, 그만큼 공부해야 할 규칙도 명확해요. '감정가 시작 - 10%씩 하락 - 최저가 기준 보증금' 공식만 잘 기억해도 절반은 성공하신 거예요. 여러분의 기분 좋은 낙찰을 진심으로 응원할게요!

"성공적인 공매 투자는 화려한 기술보다 정확한 숫자 계산과 철저한 규칙 준수에서 시작됩니다."

입찰 전 반드시 체크할 핵심 요약

• 감정가 대비 차수별 하락률: 보통 1회 유찰 시마다 최초 감정가의 10%씩 금액이 낮아집니다.
• 입찰보증금 기준: 내가 적어내는 입찰가가 아니라, 해당 회차의 최저입찰가 10%를 준비해야 합니다.
• 정보 확인: 온비드 공고문의 배분요구 종기일과 임대차 현황을 다시 한번 살피세요.

마지막 당부의 말씀

공매는 경매와 달리 명도 책임이 낙찰자에게 있는 경우가 많으므로, 최저입찰가가 낮아졌다고 무조건 입찰하기보다 실질적인 수익성을 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 온비드에서 제공하는 정보를 잘 활용해 보세요.